Доверительное управление – выбор, достоинства и риски
- 05 Июл 2021
- Команда сайта «Совет.инфо»
- 0
Вложение свободных средств в недвижимость используется не только для предотвращения обесценивания, но и в качестве инструмента их умножения.
Доверительное управление
Это — одна из его разновидностей. Так называют поручение собственника распоряжаться его имуществом с целью получения дохода другому юридическому или физическому лицу. Доверие, которое лежит в основе этого делегирования, определяет название механизма.
В случае с большими площадями коммерческого использования всё это выглядит так:
- Управляющий сам ищет арендаторов помещения.
- Оформляет договор.
- Обеспечивает вселение/выселение.
- Собирает плату за аренду.
- Содержит его в надлежащем санитарно-техническом состоянии (ремонт, уборка и пр.), а также следит, чтобы арендаторы действовали в соответствии с местными правилами и законами (например такие шаги, как согласование вывески на фасаде здания).
Все эти обязанности, а также время их исполнения и цену, определяет подписанный с хозяином жилища договор. Обычно управитель получает комиссионные с платы, которую вносит арендатор. Это обеспечивает его заинтересованность в максимальной стоимости аренды, что выгодно и хозяину имущества.
Но права собственности менеджер не имеет. Так что владелец может не беспокоиться, что его добро подарят, продадут или заложат для получения кредита, например.
Преимущества механизма
Такая своеобразная сдача имущества в аренду имеет ряд положительных моментов:
- Время, которое экономит собственник. Он не занимается поисками, переговорами, оформлением бумаг.
- Деньги, что не приходится тратить на юридическое сопровождение сделок с арендаторами. Это — расходы доверенного лица.
- Нервы. Они обязательно тратятся на конфликты жильцов, неплатежи той же «коммуналки», ремонты в результате износа помещения и организацию уборок.
Его недостатки
Но весь этот комфорт собственник должен оплатить:
- Доверенное лицо обойдется хозяину имущества примерно в десятую часть дохода от аренды. А поскольку это — его официальная зарплата, то сюда же добавятся налоги, которые платит работодатель.
- Налогом облагается и его личный доход, исключая комиссию управителя.
- Освобождение собственника от повседневной рутины имеет и обратную сторону: отсутствие информации о том, кем и как используется его жилплощадь.
- Погоня за максимальной прибылью чревата посуточной субарендой, быстро «убивающей» жилье.
- Высокий износ ожидает и помещение, сданное под хостел или подобное заведение.
Алгоритм передачи жилища в такое управление:
Для начала определяются с кандидатурой на роль управляющего. Чаще его выбирают из частных риэлторов или контор по операциям с недвижимостью. Фирмы обходятся дороже, но данные об их деятельности и репутации есть в свободном доступе. Работа с предпринимателем имеет повышенные риски мошенничества.
Следующий этап — открытие отдельного счета для расчетов с управителем.
Затем нужно подписать договор. Для этого потребуют предоставить правоустанавливающие документы на помещения и составить доверенность на управляющего.
В тексте договора желательно учесть все возможные сложности сотрудничества и прописать действия сторон на этот случай. Но в обязательном порядке туда включают:
- Состав передающегося в управление имущества. Можно, при ее наличии, перечислить мебель, указать состояние и допускаемый износ.
- Особу или компанию, от лица и в интересах которой действует управляющий.
- Размер оплаты его труда. Обычно это — комиссия в 10% от годового дохода.
- Услуги, которые входят в обязанности доверенного лица. Он может заниматься коммунальными платежами, охраной, клинингом.
- Период действия такого управления. Закон ограничивает его пятью годами, но не возражает против дальнейшего пролонгирования по согласию сторон.
Если подробностей, которые стороны желают зафиксировать, слишком много, их оформляют отдельным приложением.
К подписанному договору обязательно прилагают 2-х сторонний акт приема-передачи, по которому имущество передается менеджеру.
Последний штрих — регистрация документа в ЕГРН. Это — подстраховка и дополнительная фиксация прав и обязанностей сторон, полезная, в том числе, и при возникновении споров. Зарегистрированный договор признается судом в качестве официального документа.
Для регистрации в Госреестре или МФЦ потребуются:
- паспорт выгодоприобретателя;
- договор + акт приема-передачи;
- квитанция, подтверждающая уплату госпошлины.
Если хозяин имущества состоит в браке, понадобится согласие супруга на эту операцию, нотариально заверенное.
Разрыв договоренностей
Такое возможно, если один из партнеров не в состоянии выполнять взятые на себя обязательства. Например, стал недееспособным, банкротом или умер.
Случается и отказ от договора в одностороннем порядке по причине злоупотреблений. Чаще всего это происходит, когда менеджер, пользуясь неосведомленностью владельца, прибегает к посуточной сдаче жилища вместо согласованной долговременной аренды. При этом разница между доходом реальным и задекларированным оседает в его кармане. А она может быть весьма значительной: посуточная аренда почти вдвое доходнее долговременной сдачи квартиры семье. Любой хозяин, выявив такую деятельность управляющего, перестанет ему доверять и, как минимум, расторгнет достигнутые договоренности.
Договорные отношения всегда потенциально опасны недобросовестностью одного из партнеров. Это — один из рисков бизнеса, частным случаем которого является доверительное управление. Что нужно понимать в первую очередь,
устраняясь от личного ведения дел.
Понравилась эта статья?
Поделиться с друзьями!
Была ли данная
статья вам полезна?
Нашли ошибку в тексте? Выделите ее, нажмите Ctrl+Enter и мы все исправим!
«Важно: вся информация на сайте предоставлена исключительно в ознакомительных целях. Перед применением тех или иных рекомендаций проконсультируйтесь с профильным специалистом. Ни редакция, ни авторы не несут ответственности за любой возможный вред, причиненный материалами.»